Fondos soberanos, fondos de pensiones internacionales o fondos abiertos alemanes (como Deka o Union...) llevan más de tres años dando vueltas por España a la búsqueda de oportunidades en el sector inmobiliario. Otros inversores como family offices procedentes de Latinoamérica y, por supuesto, fondos oportunistas americanos y fondos buitres o distressed (como Autonomy Capital, Cerberus, Lone Star, Strawood o Blackstone, entre otros) buscan cazar inmuebles a precio de chollo en el mercado español.
Tras mucho tiempo analizando el sector y esperando bajadas significativas en precios, por fin se han concretado las primeras operaciones.
Inversores con ese perfil se han hecho, en el último mes, con paquetes de inmuebles de cierto volumen. La cartera Bull (casi 1.000 viviendas) del banco malo se la adjudicó el fondo de capital riesgo HIG Capital por 100 millones. La Sareb también traspasó a la firma Burlington Loan Management Limited la cartera de préstamos del grupo Colonial por 245 millones. A esas operaciones hay que sumar otras dos en la Comunidad de Madrid. Por un lado, el gobierno regional de Ignacio González vendió 3.000 pisos al consorcio formado por el fondo Whitehall (controlado por Goldman Sachs) y la promotora Azora por 201 millones; mientras que, por otro lado, el Ayuntamiento de la capital enajenó 1.860 viviendas en alquiler, repartidas en 18 promociones, al fondo Magic Real Estate Blackstone por 128,5 millones. También Catalunya Caixa ha vendido, en pleno verano, su gestión inmobiliaria por unos 40 millones a un consorcio formado por las firmas estadounidenses Kennedy Wilson y Värde Partners. En total, inversiones por valor de 714,5 millones desembolsadas en poco tiempo.
El universo de fondos, unos veinte, que estudia oportunidades en el mercado español es bastante diverso, si bien los que a priori cuentan con mayores posibilidades de comprar son mucho más limitados. Su procedencia fundamentalmente es Estados Unidos, Reino Unido, China e incluso México. Pocas de estas firmas cuentan con sede en España, aunque están fichando a ejecutivos españoles. Otras desplazan a sus directivos para ver los inmuebles in situ y, posteriormente, cerrar las transacciones. "Tampoco son los fondos tradicionales de private equity, que años atrás entraron en el accionariado de diversas empresas", aclara Fernando García, socio responsable de capital riesgo de KPMG.
Para Javier García-Mateo, director de la división de Real Estate de Deloitte, una de las claves es que "ahora sí existe una disposición vendedora". A su juicio, "los precios de venta en muchos casos ya se acercan a los costes de construcción, eliminando tanto el valor del suelo subyacente, como el margen del promotor".
En esta opinión coincide con Maurice Kelly, director de capital markets de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle, que considera que "los vendedores tienen necesidad de vender para ajustar sus balances y reflejar la nueva realidad". Con esa situación, además, opina que "los inversores extranjeros empiezan a percibir el mercado inmobiliario español como una oportunidad donde se puede evaluar el riesgo y obtener buenos retornos cuando la economía comience a evolucionar dentro de los patrones de crecimiento normales".
Los inversores buscan diferentes tipos de activos inmobiliarios. Desde oficinas en zona prime en Madrid o Barcelona hasta viviendas protegidas o préstamos de dudoso cobro o dudosa recuperación, conocidos con el nombre de NPL (non performing loans, en sus siglas en inglés)."La diferencia entre unos y otros es la tasa de retorno que exigirán a su inversión en función del riesgo que asuman", subraya Kelly. Y añade: "Un inversor que compra un local comercial en la calle Serrano no buscará un retorno (antes de impuestos) de un 20%, retorno que un fondo oportunista o distressed exigirá para adquisiciones con mayor riesgo".
Entre las futuras operaciones, destacan nuevos paquetes que ha puesto en el mercado el banco malo, la Sareb; la cartera de inmuebles de la Generalitat; los inmuebles que Hacienda quiere enajenar e, incluso, paquetes de promociones residenciales que han agrupado algunos bancos para darles salida con mayor celeridad.
Factores como la bajada de precios desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, entorno al 50%, o la mayor estabilidad económica en España han contribuido a la materialización de determinadas operaciones."Los fondos han protagonizado operaciones en España porque consideran que ya no queda mucho recorrido en cuanto a la bajada de precios, de otra forma no lo hubieran hecho", aclara Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios.
Los expertos son optimistas y prevén que en la recta final del año se cerrarán nuevas operaciones. Entre otras cosas, porque la banca necesita deshacerse de inmuebles para evitar nuevas provisiones. Y porque las recientes operaciones servirán para fijar precios en las próximas transacciones inmobiliarias.
Javier García-Mateo explica que los fondos oportunistas "no se fijan tanto en los descuentos en precio de los inmuebles como en la valoración del activo, que les permita comprar hoy para obtener una rentabilidad del 20% en un plan de negocio a cinco años".
En este sentido, otros expertos creen que los fondos venderán lo antes posible: en cuanto los precios empiecen a remontar. "Venderán piso a piso lo antes posible, salvo que adquieran carteras de viviendas en alquiler y las mantengan para obtener ingresos de los arrendamientos", aclara Carlos Smerdou.
"Los inversores oportunistas y distressed que adquieren grandes portfolios comenzarán a vender unidad a unidad lo antes posible", destaca Kelly. El principio general de estos fondos, aclara, "es que están perdiendo dinero si no lo mueven para adquirir otra cosa, con lo que intentarán vender lo antes posible". Aunque, dice, "muchos otros inversores verán cómo evoluciona el mercado y cuando los precios comiencen a subir tomarán una decisión".
Sea como sea, "la procedencia de los inmuebles les resulta indiferente. lo importante es el retorno que puedan conseguir de su inversión", sentencia García-Mateo. Con éstas y las próximas desinversiones, el stock de viviendas tiene que empezar a ser historia.
- El vendedor importa poco, pero sí la economía.
"Parece que existe una percepción por parte de los inversores internacionales de que España está comenzando a controlar sus problemas bancarios e inmobiliarios", explica Maurice Kelly, de Jones Lang Lasalle. Esto se refleja claramente en el hecho de que la prima de riesgo ha caído bastante en los últimos días.
"Esto combinado con el hecho de que los principales propietarios inmobiliarios o de préstamos inmobiliarios como el Gobierno central, los gobiernos regionales, los bancos españoles y la Sareb están comenzando a ajustar sus expectativas de precio para estar en línea con la caída de precios de estos últimos años", apunta Kelly.
Para Javier García-Mateo, de Deloitte, lo importante no es la procedencia del inmueble, "sino que los precios sean atractivos".
Según Carlos Smerdou, de Foro Consultores Inmobiliarios, "la clave para los fondos es que los precios no bajen más y que la economía empiece a remontar". A su juicio, "si no ven que los precios han tocado suelo, no entran". Fernando García, de KPMG, explica que "los fondos tradicionales no han entrado porque buscan otro tipo de activos, más singulares". La evolución de la economía española dibujará cómo continúan las ventas.
- A la caza también de cartera industrial y bancaria.
El debate está servido. La llegada de inversores extranjeros es una buena noticia para España, pero que sean fondos buitres u oportunistas los que están protagonizando las adquisiciones siempre deja una duda abierta.
Sea como sea, este tipo de fondos están interesados en adquirir todo tipo de activos si el precio y la rentabilidad futura les resulta interesante. No sólo buscan inmuebles, sino también carteras industriales. Incluso tomar posiciones en el sistema financiero. Además de los fondos soberanos, esas firmas son las que, en estos momentos, tienen dinero y capacidad inversora. Además de analizar oportunidades en España, también buscan en otros países que atraviesan problemas. Esta misma semana, Grecia vendió el 33% de su empresa de loterías a un fondo de inversión privado checo-heleno, Emma Delta, por 652 millones. Se trata de un consorcio formado por el grupo Emma Capital, del inversor checo Jiri Smejc y por una compañía de la familia armadora griega Melissanidis.
Y, volviendo a España, parece ser que los dos finalistas que hay para hacerse con el control de EVO banco, la filial de Novagalicia, también son dos fondos estadounidenses: Fidelity Investment y Cerberus. Hasta ahora, el Banco de España que dirige Luis María Linde siempre había sido reacio a que fondos oportunistas entrasen de lleno en las entidades española; sin embargo, otros fondos están presentes en grandes bancos. Sea como sea, la realidad es otra. También, los soberanos están en el capital de empresas como Iberdrola, Repsol y Enagás... y la vida sigue.
Conchi Lafraya, La Vanguardia
